速讯：杜绝烂尾楼！南昌市相关部门称业主可以拿到新房钥匙再继续还贷！

近日，江西南昌新力城987户业主停贷引起了大家关注。早在今年3月份，南昌农村商业银行股份有限公司起诉了新力城的某位业主，法院最终判决业主在10日内偿还银行已到期本金32222.2元、利息49158.65元，以及从2023年3月28日起至实际清偿之日止按合同约定标准计算的利息、罚息和复利；偿还原告律师费1万元；承担案件受理费7570元。很显然，业主即使在楼房烂尾的情况下贸然停贷也是存在着一定风险的。

幸运地，在相关部门的协调下，后续一些银行的起诉撤诉了，业主暂时停贷的诉求也基本实现了。从南昌新力城的这个案件可以明显看到，如果相关部门积极作为，在处理烂尾楼事件中可以发挥的作用远不止保交楼，还可以帮业主争取交房时再还贷。如果您遇到了延期交房或烂尾楼，若银行存在违规放贷，其实也可以通过一些法律手段去争取停贷，或者要求银行给予一定的补偿。就像我们正在做的海南的一个烂尾楼案子，通过相关部门的协调，银行不仅给业主退了18个月的利息，还免了后续未付的利息。

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但是，一定要注意，要想合法合规实现停贷，不能贸然而行。如果没有经过银行的同意和回应，或者也没有得到法院的判决支持，贸然停贷的业主往往就成了违约方，不仅征信会受到影响，还可能会被诉到法院，甚至还可能会被法院强制执行。

那么，面对房屋无法交付，又无法停贷的情况，业主应该如何破局，才能避免钱房两空呢？

一、尽快核查该项目的预售房款监管情况。几乎所有的烂尾楼都和开发商逃避预售资金监管有关系。国家早已明确规定，所有的预售房款必须存入专项的预售房款监管账户，必须用于项目的开发商建设，只有在彻底完工后才能用作它用。一般而言，业主支付的房款是远远高于开发成本的。所以，如果开发商不存在转移、挪用预售房款的情况，且该项目已经销售了大半，一般不会出现烂尾楼。

二、尽快提起资金相关的违法查处申请，并视情况提起后续的查处之诉。像上面提到的我们办理的烂尾楼业主被银行补贴利息，以及其它一些案件的停贷，几乎都是在这个系列法律手段中实现的，极少是通过民事诉讼实现的。

三、曲线救国。根据笔者的经验，任何一个楼盘的开发从立项、拿地、规划许可，到施工、预售，再到规划验收、竣工备案……需要30项以上的手续，业主可以通过信息公开申请等方式挖掘更多的问题，针对开发商存在的违法违规行为向相关部门提起相关违法查处。若相关部门没有在规定时间内履行职责，业主还可以通过行政诉讼的方式，进而推动开发商解决问题。

四、还可以视情况提起相关的民事诉讼。例如：申请解除购房合同、主张延期交房的违约金等，具体操作中需要根据不同情况、不同需求采取不同的措施。以往存在业主通过民事诉讼的方式达到停贷、退房的案例，但是以业主申请解除购房合同的为前提，并且合同内有相关约定或者是在银行存在过失的情况下达成的。而主张延期交房的违约金，虽然不会直接达到交房的目的，但是会让开发商意识到违规的代价。

五、强有力的组织至关重要。组织问题是烂尾楼这类集团诉讼成败的关键因素。没有稳定的组织架构意味着这个维权集体是自由的、极为松散的、没有约束的，维权的业主们应该心往一处想，劲儿往一处使，最大化发挥自身的作用。

六、优秀的业主代表至关重要。很多维权失败的原因就是业主代表出了问题，出现临阵倒戈、叛变等情况。所以选择业主代表十分重要，一定要人品好，有时间，有头脑，愿意为大家付出的业主。而且业主代表绝对不能只有一个两个，一定要有多个，且人数是单数。

七、一定要有保密机制和反搭便车机制。维权过程中，如果没有反搭便车机制，维权很容易走向失败。维权的时候，很多“聪明人”选择抱胸旁观，既不想付出，又怕承担风险，只等着坐享其成。因此，在我们团队办理这类的案件的时候，在和业主建立委托关系前，我们会提出一个要求：业主必须先签署保密协议和议事规则。如果业主不签署这两个文件，这个案子我们一定不会接。

八、如果楼盘彻底烂尾了，没有复活的可能，房子的状态又根本没法用，可以立刻起诉要求解除合同，返还购房款。必要的时候，可以申请开发商破产，在破产清算中行使业主基本债权优先权。但是，业主们需要注意的是，不论是优先受偿权还是基本债权优先权，都存在一个大前提，就是要进入诉讼程序，所以，发现楼房有烂尾的可能，一定要尽快采取行动。但是如果一个项目主体已经完工，这种情况不建议解除合同，可以把尽量推动复工作为第一目标。

九、如果楼盘前景还不错，相关的政府部门也很给力，也可以多方协商，进行重组或者另外要求一个新的开发商接盘，充分发挥保交楼政策的作用。

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